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房企扎堆做“旧改”

2018-08-18 08:25 来源:北京晨报

  当部分城市房地产行业迎来存量市场,房企靠什么脱颖而出?城市更新成为多数品牌房企未来发展的重心之一。但做旧改并没有想象的那么美,它对房企提出更高的要求,考验房企的综合运营实力。

  品牌房企多元化参与旧改

  今年7月27日,远洋集团和WeWork共同推出WeWork北京坊旗舰级空间。WeWork所改造的这座灰砖与石雕结合的建筑原为一家老字号金店旧址,外观上至今保留着复古石标。建筑翻新方面,WeWork做足考量,保留了这幢历史建筑外观和内饰的原有风貌。

  WeWork大中华区总经理艾铁成在开业剪彩仪式中表示,“北京坊是WeWork与远洋集团第四次携手共同打造的旗舰级空间。在这个老北京中心区域,WeWork以‘修旧如旧’的方式保留建筑的灵魂风貌,并融入前沿科技使其焕发出全新活力,为未来的工作和生活带来惊喜与创想。”

  7月28日,北京万科时代中心揭开了神秘面纱。万科时代中心建筑由原西单商场改建而成,总建筑面积约4.7万平方米。由丹麦事务所SHL主持设计,历时2年,为朝阳路上的“国际传媒走廊”打造了一个集精品商业、文化办公、艺术空间为一体的城市综合体。

  据了解,3年前,北京万科启动“6+X”全面多元化转型战略。作为6+X计划中的A计划即“存量改造计划”,是转型策略中的重要组成部分。截至目前,北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个优质资产,总开发面积逾65万平方米,投资总额168亿元。

  除了万科、远洋以外,保利、首开、佳兆业、北京城建等品牌房企通过参与棚户区建设、旧村改造、旧商业区改造、旧住宅区改造、旧工业区改造、烂尾楼改造等,获得更多的城市更新项目。

  土地之争愈演愈烈

  旧改,为何成为众多房企争抢的蛋糕?合硕机构首席分析师郭毅表示,“多数房企看好一二线城市未来发展前景,但一二线城市核心地段很难有新增建设用地供应了,就算有新增建设用地供应,地块限制条件也会比较多,房企之间竞争非常激烈,导致拿地成本高企。所以一些房企进入一二线城市,特别是进入核心城市,往往会选择通过旧改作为主要发力点。”

  “由于一二线城市土地供应较少,地价越来越贵,房企利润逐渐走低,导致房企之前拿地开发销售的传统开发模式难以为继。而旧改项目多是地理位置较为优越的地块,可以在一二级土地市场形成联动,营销压力较小,盈利稍大。部分房企扎堆做旧改,是为了获得更多城市更新项目,使得企业继续保持一定的市场份额。”诸葛找房首席分析师陈雷说。

  易居智库中心研究总监严跃进认为,当前优质土地的获取比较困难,部分房企有通过做旧改来获取土地的考虑的。所以部分多元化参与旧改,是在土地获取上有了一种新策略。

  旧改考验房企综合运营实力

  万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖表示,“城市更新最主要有两个目的,一是产业升级,把低效率的土地置换出来,就是置换成更加高效的产业来使用;二是通过置换来创造更好的人居环境。”

  与普通地产项目相比,旧改对于房企要求更高。郭毅告诉北京晨报记者,“普通地产项目的开发,通常速度比较快,但旧改项目的开发周期很长,速度一般都比较慢。擅长于高周转的房企,做旧改项目,需要有一套‘新逻辑’。”

  “旧改项目往往存在一些历史遗留问题需要解决,开发周期比较长,对于资金方面的要求也很高。这就需要房企具有较强的资金实力、资源调配能力、产品研发能力等。”严跃进说。

  刘肖分析说,“城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建的更新,而是在保持原有的城市机理的有机更新,是变与不变的内在统一。这其中,对建筑形态的更新是一方面,更为重要的是对其运营。”

  有业内人士认为,城市更新是对房企综合运营实力的考验,其不仅仅是对建筑物等硬件设施以及外观进行改造升级,同时也需要对生态环境、历史文化、社会心理、产业布局、城市发展等有着深入的认识,涉及金融、科技、创新、人文、环境、经济、民生等多个领域。

  北京晨报记者武新

编辑: 喻孟

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